viernes. 29.03.2024

Arrendamiento, gestión o franquicia hotelera. ¿De qué estás hablando?

En mi último artículo para este medio , introduje brevemente las distintas posibilidades que existen en la industria hotelera cuando hablamos de propiedad y explotación. Puesto que acabé diciendo que analizaría las principales figuras, hoy cumplo mi palabra.

 

En primer lugar, cuando hablamos desde este prisma, debemos saber que existen dos distintos tipos de empresas hoteleras: las empresas patrimonialistas y las empresas gestoras. Simplificándolo mucho, podemos afirmar que las primeras aglutinan en su patrimonio la propiedad de muchos hoteles (entendiéndose hotel como bloque de edificio o “las piedras” que sustentan el negocio); y las segundas se caracterizan por basar su negocio en gestionar o explotar los hoteles (sin tener un porcentaje significativo de hoteles en propiedad -en ocasiones, ninguno-).

 

Ahora, sabiendo que existen estas dos grandes tipologías de empresas, podemos entrar en analizar cómo se relacionan entre ellas. Y es que, si unas tienen la propiedad, pero no gestionan y otras gestionan sin tener la propiedad, todo parece apuntar a que están condenadas a entenderse. Y efectivamente, así es. Para que el negocio funcione entre ellas, tienen que relacionarse contractualmente a través de acuerdos que regulen y configuren esta actividad.

 

Estas relaciones contractuales se instrumentalizan principalmente mediante tres tipos de acuerdo: a) el arrendamiento (comúnmente llamado alquiler), b) la gestión o management y c) la franquicia.

 

Los tres contratos presentan fuertes particularidades y complejidades que necesitan de un exhaustivo análisis, no obstante, voy a intentar resumir lo más básico de cada uno de ellos:

 

a) El contrato de arrendamiento, en su esencia es muy similar al de un local comercial o incluso al de una vivienda: a cambio de un precio (fijo o variable) se acuerda la cesión del derecho de uso y disfrute del hotel durante un tiempo definido al arrendatario. De esta manera, a cambio de un precio acordado, la empresa arrendataria pasa a tener todos los derechos de uso y disfrute de hotel mientras dure el contrato. Es decir, pasan a ostentar el total control durante el tiempo pactado de (casi) todo aquello que ocurre en ese edificio.

Por las particularidades del edificio que se está arrendando, estos contratos generalmente contienen cláusulas que protegen a la propiedad, obligando al arrendatario a que tenga un cuidado debido, mantenga unos estándares y realice una serie de reformas. A su vez, a favor de los interesantes del arrendatario, estos contratos suelen pactarse por largos periodos que pueden llegar a comprender desde 5 a 30 años.

 

b) Dentro de los contratos de gestión (o en inglés, Hotel Management Agreement -HMA-) debemos diferenciar dos grandes subtipos: aquellos en los que el propietario contrata los servicios de gestión a una empresa a cambio de un precio (fijo o variable) sin que ésta integre el hotel en su marca y aquellos en los que la gestión se cede a cambio de un precio a un explotador que busca incorporar ese hotel a su propia marca.

 

La principal diferencia entre uno y otro es que en el primero, es la propiedad quien asume los riesgos de la gestión, recibiendo el gestor un pago que podría asemejarse al de un “salario” (en inglés suele denominarse fee) por un trabajo concreto. Por el contrario, en el segundo caso, la empresa de gestión generalmente asume un riesgo mayor a cambio de una amplia autonomía a la hora de ejecutar la explotación y un mayor beneficio en caso de obtener un resultado positivo. En palabras llanas y para mayor entendimiento: en el primer caso, el propietario contrata y paga a alguien para que dirija y gestione el hotel; en el segundo, se cede la explotación de forma casi íntegra a una empresa que cobra en función de cómo vaya el negocio e integra el hotel en su marca.

 

Puesto que son contratos atípicos (que no están regulados de forma específica por nuestra legislación), estos acuerdos se caracterizan por ser muy extensos y detallados, ya que deben recoger todas aquellas cuestiones relevantes entre la relación propietario-gestor. Por ello, suelen ser contratos muy complejos y de una importancia vital para el buen entendimiento entre las partes.

 

c) Por último, el contrato de franquicia hotelera, no se aleja demasiado de la figura que comúnmente la gente entiende por franquicia, como podrían ser McDonalds, Día, KFC o la propia Marriot. En la franquicia, el elemento clave y definitorio es la marca que se contrata.

 

En los anteriores acuerdos, podemos observar como la figura esencial que configura la mayor parte del contrato es el hotel en sí: cuantas habitaciones tiene, que precio se le da a esas habitaciones, cómo se van a gestionar, cuánto se va a invertir, etc. En cambio, en el contrato de franquicia podemos afirmar que el elemento configurador del acuerdo va a ser la marca que el propietario o la empresa gestora va a adquirir (y su encaje específico en el hotel, por supuesto). Así, vemos cómo se paga una cantidad, normalmente fija, por los derechos de licencia (o royalties), es decir, por poder incorporar en el hotel una marca a la que se le asocia una fama, prestigio, características y know how determinado.

 

Como ya adelantábamos, este contrato no se da exclusivamente entre el propietario y franquiciador, sino que en ocasiones es el arrendatario o la entidad que gestiona el hotel quien contrata (o subcontrata) a una empresa para que le ceda su marca con el objetivo de aumentar la rentabilidad del negocio.

 

Como ya adelantaba, se trata de un entorno de relaciones jurídicas complejas, repleto de vocabulario en inglés y largos contratos que regulan hasta el más mínimo detalle. No obstante, mi objetivo es desmitificarlo y acercarlo poco a poco al público general con un lenguaje sencillo para que todo el mundo pueda entenderlo. Como mínimo, lo más esencial.

Arrendamiento, gestión o franquicia hotelera. ¿De qué estás hablando?