Hans Lenz es el presidente de la asociación inmobiliaria Abini y el máximo responsable de Engel & Völkers Mallorca Southwest. Con él repasamos la situación del sector inmobiliario en las islas en un momento en el que la problemática de la vivienda se ha convertido en central en las islas.
-Hágame una pequeña radiografía del momento del sector una vez cerrado 2023...
-Hemos vivido un reajuste para entrar en un ritmo muchísimo más normal de actividad. Se aleja la demanda totalmente desorbitada que hemos tenido y no situarnos en unos niveles de compraventas más moderados. La actividad ha bajado un 30%. Es una situación mucho más natural en cuanto a salida de parque inmobiliario. Lo si ha sucedido a la vez es que a pesar del descenso en la demanda y del alza de los tipos, han subido mucho los precios inmobiliarios durante este periodo y no hay visos de que bajen por ahora.
-¿Cómo puede suceder que baje la demanda pero los precios sigan subiendo?
-Hay una falta endémica de vivienda. Tenemos un déficit acumulado enorme. Calculamos que harían falta unas 20.000 viviendas para poder destensionar el mercado. Por otro lado la producción de vivienda que se puede hacer ahora mismo es de alto nivel. Ahora nismo, no se puede edificar vivienda asequible en Baleares. De esta manera, la nueva vivienda que sale al mercado tiene un precio muy alto. Se ha encarecido un 26% la vivienda nueva en dos años y esto no va a cambiar porque la materia prima se ha encarecido, además de la mano de obra. Los niveles de producción de vivienda están muy, pero que muy por debajo de lo que necesitamos.
En las franjas bajas de precios es donde fallamos estrepitosamente y donde debemos hacer algo de forma urgente. No puede ser que no haya promociones de obra nueva con precios de 200.000 euros.
"Harían falta unas 20.000 viviendas para poder destensionar el mercado"
-¿Eso quiere decir que el mercado de lujo sigue funcionando a buen ritmo?
-Para nada. Se ha ralentizado mucho también. Aumentaron los precios mucho. Cuando hablamos de sector premium debemos tener en cuenta que la demanda es muy limitada en cuanto a personas que se pueden permitir este producto. Baleares es la región de España más cara para tener una segunda residencia y han faltado compraventas en 2023. Hay bastantes casas caras por vender aún. El optimismo que vivía este sector se ha convertido más en un realismo.
-En cuanto a este mercado premium. Se ha creado una imagen de que este tipo de comprador, normalmente extranjero, ha encarecido la vivienda en general en Mallorca. ¿Es real este paradigma?
-Culpar al extranjero del aumento de precio de la vivienda es una verdad parcial y es un recurso fácil. Obviamente hay algo de contagio por una demanda que viene de fuera. No obstante no ha sido ni será un competidor natural de una vivienda de primera residencia. Su tendencia es comprar otro día de inmueble. Gran parte de las operaciones de vivienda de lujo ya se dan entre extranjeros y dejan los impuestos aquí. Esa es la realidad que vivimos.
Luego está el hecho de que demasiados residentes en Baleares quieran destinar su propiedad a la venta a un extranjero aunque no haya sido nunca el público que le va a comprar. Finalmente, a nivel político, como la vivienda era y seguirá siendo el talón de Aquiles de quien gobierne, y el Gobierno anterior lo veía como un problema, probablemente se tiró por un recurso de estigmatizar al extranjero como culpable de una falta de política de vivienda y de no haber hecho caso al aumento de población.
Ahora ya somos más de 1,2 millones de personas en Baleares. No nos daremos cuenta y seremos 1,5 millones. Si esto no lo tenemos en cuenta en nuestros planes urbanísticos lo que va a ocurrir lo sabe cualquier estudiante de primero de económicas.
Culpar al extranjero del aumento de precio de la vivienda es una verdad parcial y es un recurso fácil"
-¿Cuál sería la receta para solucionar esta acuciante falta de vivienda accesible en el mercado?
-Tiene muchos ingredientes. La nueva figura de vivienda a precio limitado es importante. Está bien establecida porque es para primera residencia y residentes en Baleares. De esta manera sacamos estos productos del mercado especulativo afectado por los grandes bolsillos. Ahora hay que generar suficiente volumen para que esta fórmula sea efectiva.
El decreto de emergencia habitacional es un buen primer paso pero es necesario que se aplique por parte de los Ayuntamientos y luego hay que encontrar suelo suficiente para desarrollar este tipo de vivienda en cantidades grandes.
Por otro lado, hay que seguir generando vivienda social, no hay que abandonarla. Tiene que estar en la ecuación. Además, hay que fomentar la colaboración público privada para que esas oportunidades de suelo público salgan adelante como es el caso de Son Busquets. Lo ideal sería que el Govern tuviera unos planes de vivienda a largo plazo que no se vieran afectados cada cuatro años por vaivenes políticos.
"Hay que seguir generando vivienda social. No hay que abandonarla"
-Hablando de este decreto de emergencia habitacional. El sector lo ve con buenos ojos pero no han faltado tampoco las críticas…
-Este decreto es una primera medida que se toma con urgencia. Tiene que venir acompañado con una ley de vivienda más completa y que requerirá de un consenso más trabajado y amplio. Es muy importante que en la ejecuación técnica de estas leyes, al estar el urbanismo sobreregulado, que todo lo que se apruebe tenga un encaje y no se bloquee en el aparato administrativo.
-Uno de los aspectos en donde se han vertido más críticas es los retrasos en la concesión de licencias urbanísticas,. ¿Solo con eso se prodría paliar parte del problema de la falta de vivienda?
-Hay que pensar que se sacaron 19 normas urbanísticas en 8 años. Los funcionarios que tienen que aclararse con este galimatías normativo lo pasan mal. La situación es preocupante porque solo este hecho genera un bloqueo administrativo. no es fácil desenredar todo esto y requerirá su tiempo pero es necesario llegar a una eficiencia en la obtención de licencias, finales de obra, desarrollos de planes parciales o similares.
-Mirando ya hacia el futuro inmediato. ¿Hacia dónde irá el sector en este año que estamos iniciando?
-El gran cambio macroeconómico ya ha tenido lugar. Los intereses han subido muchísimo después de 10 años de disponer de dinero cas gratis. Esto supone un ajuste como veremos en 2024. El ritmo de ventas será mucho más normal. El cliente de la segunda residencia se lo va a pensar tres o cuatro veces antes de comprar.
En cuanto a primera vivienda tenemos que poner en marcha las recetas y fórmulas que venia solicitando el sector. Lamentablemente el proceso entre que se habla, se aprueban y se aplican estas nuevas recetas antes de 2 o 3 años no veremos estas viviendas nuevas.
Luego hay que tener en cuenta el tema del alquiler. Tenemos un gran reto por delante porque la ley de vivienda del Gobierno central ha generado una respuesta que era la que preveían los expertos: contracción de la oferta de forma exagterada. Parón en la inversión de built tu rent por la incertidumbre que genera el marco legal, pánico generado antre los inqui okupas y los derechos que puede generar delante del propietario y desvío masivo hacia el alquiler de temporada como solución ante estas limitaciones. La ley de vivienda ha conseguido todo lo contrario de lo que se nos había vendido.
-¿Cómo ve el creciente interés de inversores en propiedades hoteleras en Baleares?
-No solo lo circunscribimos a la parte hotelera sino a la parte de negocio en general. La industria turística es un motor importantísimo. La oferta hotelera vive momento muy dulce a nivel de inversión y 2024 sera también excelente. Esto ayuda como destino turístico a mejorar la oferta hotelera. Eso hace que tengamos cifras económicas en baleares y crezcamos el doble que el resto de España. Esperamos que esto redunde a nivel social.
-Una de las asignaturas pendientes del sector es la regulación de la figura del Agente Inmobiliario ¿En qué momento se encuentra esta cuestión?
-Ahora hay gente de toda Europa que vive aquí y una mañana se levanta y decide dedicarse a ofrecer inmuebles en cualquier tipo de condiciones sin requerimientos mínimos sin ningún tipo de formación cuando hablamos de una de las inversiones más importantes de una familia en su vida y tiene unas implicaciones en legalidad, urbanismo y fiscalidad muy importantes.
Si a esto le unimos que casi un 17% de la economía de baleares está movida por actividades inmobiliarias y que los agentes tendrán que ser parte necesaria de la reversión de la problemática de vivienda, es necesario que se pongan cotos y requerimientos mínimos.
Se intentó llevar a cabo con un decreto para regular esta figura y se topó con el Consell Consultiu y ahora se trabaja para pueda ser una realidad.
-¿Esto supondría una criba en un sector que ha crecido de forma notable?
-Habría un poco más de selección. La ley no será retroactiva pero al menos sector dejará de crecer de forma insostenible. En diez años se ha duplicado el número de inmobiliarias. Hay pueblos de la part forana cuesta encontrar una panadería pero si que tienes tres inmobiliarias, una al lado de la otra. Esto genera una percepción equivocada en cuanto a que pensamos que siempre habrá un extranjero dispuesto a comprar nuestra casa cuando esto no es así.
