Se trata de una de las voces más autorizadas en Mallorca para hablar de urbanismo y de arquitectura. Después de haber trabajado desde el Govern en numerosas iniciativas legislativas en urbanismo y en proyectos públicos de diferente calado, José Francisco Reynés, está dando un impulso a su estudio.
-Los últimos han sido buenos años para la inversión hotelera. ¿En qué momento se encuentra la planta hotelera balear? ¿Hay margen aún de mejora y modernización?
La planta hotelera ha hecho un importante esfuerzo de modernización estos últimos años, con la ayuda de la ley turística aprobada en 2012, que ha supuesto la puesta al día de numerosos establecimientos hoteleros que se encontraban obsoletos, lo que ha permitido redirigir la demanda a sectores de mayor poder adquisitivo. Indirectamente esto tiene una repercusión en el espacio urbano y en el tipo de oferta que complementa a la hotelera. Lo hemos visto en el caso del centro de Palma o Platja den Bossa, lo estamos viendo en Cala Millor o Playa de Palma, y lo veremos en Magaluf.
La actual planta hotelera aún tiene margen de mejora, eso es evidente. Y los avances técnicos y tecnológicos que se suceden a una velocidad de vértigo ayudarán a que ese margen siempre exista. Las mejoras en la eficiencia energética es una asignatura pendiente que todavía existe en la mayor parte de la planta hotelera, así como la gestión energética ligada a ella.
-¿Qué opinión le merecen las restricciones adoptadas por el nuevo Govern en cuanto a la modernización hotelera?
Cabe señalar en primer lugar que, por ahora, las restricciones se han centrado en establecer algunas condiciones para ampliar establecimientos o modificaciones de uso, pero no para su modernización. Algunas de estas limitaciones (como por ejemplo las dispensas si el proyecto lo realizaba un profesional de prestigio o cambios de uso de residencial a turístico) me parece que han sido buenas decisiones. No obstante, en restricciones relacionadas con la tramitación en suelo rústico (necesidad de tramitación de interés general y evaluación de impacto ambiental), con las limitaciones por antigüedad y dimensión de parcela para agroturismos, o con la creación de campos de golf y su oferta complementaria, me parecen que han sido decisiones muy desafortunadas, y en este sentido hemos vuelto atrás unos cuantos años.
-¿Urbanísticamente que se debe hacer con la Playa de Palma?
En primer lugar se debió confiar en un equipo técnico multidisciplinar encargado de la redacción del Plan de Reforma Integral, que diera desarrollo al Master Plan de 2010. Esto no sucedió, ya que las decisiones más importantes, algunas de ellas muy valientes y polémicas, fueron cortadas de raíz por el gobierno de Antich en el segundo pacto de progreso.
En la siguiente legislatura con el gobierno de Bauzà se aprobó un PRI descafeinado que no es más que la reproducción actualizada y refundida de un plan general municipal en los términos de Llucmajor y Palma para esa zona, pero con pocas propuestas innovadoras. Por lo menos es un documento base actualizado con el que poder seguir trabajando y pensando en un futuro en el que la mejora de la financiación pueda ayudar a plantear nuevas ideas. Hasta entonces deberemos confiar en la mejora del entorno urbano mediante las obras de espacios públicos, y la modernización de la planta hotelera, que sin duda provocará un salto de calidad importante.
-¿Qué piensa de establecer un límite residencial para frenar la saturación estival?
El límite residencial ya lo marca el planeamiento urbanístico para cada municipio, y los futuros crecimientos los determina el Plan Territorial para cada isla. Por tanto, el techo poblacional es una cifra ya establecida. Los límites ya existen.
La realidad es que la sensación de saturación ya ha sobrepasado los meses estivales, ya que hace unos años se limitaba a julio y agosto, mientras que estos dos últimos años ha sido de abril a principios de noviembre, lo cual ha acrecentado aún más esta sensación, ya que se ha solapado con los meses del ritmo habitual laboral y escolar de los residentes. La famosa “desestacionalización” tan pretendida está llegando, ya sea en forma de cicloturismo, cruceros, turismo cultural, citybreak…etc. y si a esto se le suma la oferta turística no reglada de las viviendas, tenemos el parque temático en el que se está convirtiendo Mallorca, como ya lo son Venecia y Barcelona, cada vez más de los turistas y cada vez menos de los residentes.
¿Límite turístico y residencial? Al final todo crecimiento se basa en 3 ejes: territorio, infraestructuras y recursos. El territorio es el que es, los recursos son limitados e infra financiados y las infraestructuras están saturadas. Soy más partidario de mejorar lo que ya tenemos en calidad, optimización y eficiencia, y de reordenar el crecimiento, ya que pueden existir áreas con nuevas necesidades de desarrollo y otras donde esa necesidad prevista inicialmente ya no exista.
-Palacio de Congresos. Usted intervino en el concurso de proyectos. Ahora que se está más cerca que nunca de su apertura. ¿Qué valoración hace del resultado final?
Sí, hace ya la friolera de 12 años que redactamos el programa de necesidades del Palacio de Congresos y organizamos el concurso de proyectos arquitectónicos. Demasiado tiempo para una infraestructura de este tipo tan necesaria. El resultado es el de un buen edificio en líneas generales, con una fachada interesante, un interior muy funcional con unos magnificos espacios de los que sin duda el usuario quedará impresionado, pero al que le ha faltado el acompañamiento del entorno urbano. Fue diseñado pensando en un frente de bulevar, tal y como recogía el Plan Busquets, y a la espera de ese futuro actualmente queda muy atacado por la proximidad de la autovía. El acceso a Palma, tanto desde Llevant como desde Ponent en Porto Pi, debe ser uno de los retos de la ciudad del futuro. El soterramiento de la autovía es una de las soluciones (como la ronda litoral de Barcelona), pero también podrá pasar por el reordenamiento del enlace con la vía de cintura, la conectividad con el Portitxol y la mejora del litoral.
-El mercado inmobiliario se está reactivando en Baleares y los precios crecen. ¿Hay peligro a medio plazo de volver a inflar la burbuja inmobiliaria como en el pasado?
Simplificando un poco, la burbuja de 2000-2007 se produjo principalmente por dos factores: demográficos y financieros. De entre los primeros cabe destacar que el segmento de edad entre los 25 y los 35 años (los que demandan el acceso a la primera vivienda) era el más numeroso de la historia (producido por el baby boom de los 70), que el índice de divorcios alcanzaba sus cotas máximas (un divorcio implica en la mayoría de casos una búsqueda de vivienda) y que la llegada de inmigrantes, consecuencia de la bonanza económica, alcanzaba cotas nunca conocidas (lo que suponía necesidad de vivienda).
De entre los financieros, los bajos tipos de interés, un mercado de alquiler estancado, unas concesiones de crédito sin garantías, y una evaluación mínima del riesgo fueron los más importantes. Todo ello provoca una fuerte demanda acompañado de la falsa creencia de que “el valor del inmueble siempre subirá”. Repitamos unos cuantos factores enumerados anteriormente y tendremos otra burbuja, como la que tenemos hoy en día en el alquiler de vivienda vacacional. Si no, al tiempo.
-Uno de los sectores que ha crecido en los últimos años es el de las viviendas singulares. ¿Hay mercado en Mallorca para la construcción de alto standing y sobre todo hay futuro?
Sí, y curiosamente el crecimiento se ha pronunciado en la época de crisis del resto de sectores. Bien es cierto que Baleares, especialmente Ibiza y Mallorca, han tenido un comportamiento muy diferenciado del resto de zonas de España para este segmento. Lo que tradicionalmente había sido demanda alemana e inglesa, pasó unos años al mercado ruso y últimamente está entrando con gran fuerza el mercado escandinavo. Es la receta de siempre que nunca falla: un país estable y seguro, buena conectividad con Europa, trayectos relativamente cortos, avances tecnológicos que permiten trabajar a distancia y controlar tu vivienda desde cualquier lugar mediante la domótica. Como asignatura pendiente la inseguridad jurídica de los continuos cambios normativos, en especial los que suponen nuevas restricciones y limitaciones, y la complicada tramitación a causa de la participación de varias administraciones y organismos.
Además se trata de un producto que, si bien se puede desarrollar en nuevos suelos, estos últimos años está dándose cada vez más en inmuebles ya edificados sometidos a reformas integrales, y en caso extremo a derribos totales para edificar una nueva vivienda. Por tanto, es independiente de la falta de suelo.
-¿Que busca un propietario cuando encarga un proyecto a medida?
Pregunta muy compleja. En primer lugar busca a un buen profesional que le acompañe desde el inicio hasta el final de la obra. Alguien que le pueda plasmar y hacer realidad aquella idea que tiene, que pueda aportar alternativas que mejoran aquella idea que el propietario pensaba que era única, que analice la viabilidad técnica, urbanística y económica de esa idea, que se informe y consulte con los técnicos de la administración, que consiga los permisos administrativos necesarios, que le asesore en el proceso de adjudicación de obra, que le explique ese mundo complejo de la construcción durante la ejecución, que le aconseje en cada elección de materiales, que tenga una solución para cada problema que surja, que le audite la finalización de la obra, que le haga sentir satisfecho con el resultado y que esas expectativas iniciales se hayan visto cumplidas, y como usuario final pueda disfrutar ese nuevo espacio creado, y eso le haga un poquito más feliz.
