Han sido varios los artículos de prensa que hemos leído en los últimos meses que subrayaban como, tras esta dura crisis que tanto ha impactado al turismo, muchos hoteles iban a venderse en Baleares. Así mismo, se han publicado distintos artículos sobre fondos de inversión que planean inyectar muchos millones de euros en hoteles insulares.
La figura de la compraventa, sin entrar en las complejidades jurídicas que pueden llegar a darse, es conocida por todo el mundo. Cuando vamos al supermercado a comprar comida, cuando pedimos un producto por internet o cuando adquirimos un coche o una vivienda, sabemos que estamos comprando y entendemos lo que ello implica. Sin embargo, existe una figura que va a ser muy recurrente en las próximas operaciones de venta de hoteles y que la mayoría de las personas no conoce o no entiende del todo: el Sale and lease back (SLB).
Sale and lease back se traduciría al castellano como “venta con arrendamiento financiero posterior”. Y si bien la mera traducción aportará a la mayoría de lectores cierta información sobre qué es el SLB, vamos a ver qué implica realmente esta operación y por qué es posible que se utilice en muchas transacciones hoteleras los próximos años.
Como ya expliqué en artículos anteriores, (véase: arrendamiento, gestión o franquicia hotelera. ¿De qué estáis hablando?) la propiedad y la explotación del hotel pueden recaer sobre la misma persona (o empresa) o por el contrario puede estar en manos de distintos actores. De esta forma, no siempre el propietario del inmueble sobre el cual se ejerce la actividad hotelera tiene que ser quién lleve a cabo dicha explotación comercial. No obstante, tenemos la particularidad de que, en Mallorca, hay una gran cantidad de hoteles que sí son propiedad de aquellas cadenas o empresas que lo gestionan. Siendo precisamente estas circunstancias (hoteles que son propiedad de la misma empresa que lo gestiona y situaciones de grandes crisis económicas que dañan sus tesorerías) las que hacen aparecer con fuerza la figura del SLB.
Desde un plano muy simplificado, el SLB o venta de un activo con arrendamiento financiero posterior consiste en la venta por parte del propietario de un activo que enajena para arrendarlo de forma inmediata al comprador. Es decir, el propietario vende con la condición de que el comprador le “alquile” en ese mismo momento (y generalmente por un periodo largo de tiempo) el bien del cual se desprende. Dicha operación se utiliza generalmente para obtener financiación de forma inmediata cuando las empresas tienen dificultades para acudir al crédito
Por lo tanto, la crisis económica generada por el COVID, las particularidades del parque hotelero balear y el interés de los inversores por comprar hoteles en las islas son el caldo de cultivo perfecto para que en los próximos meses afloren operaciones de SLB. En dichas operaciones, veremos como empresarios hoteleros se verán abocados a desprenderse de la propiedad de alguno de sus hoteles con el objetivo de obtener la liquidez suficiente, mientras que continúan con la explotación por parte de su cadena de dichos establecimientos.
Sin entrar en el plano de la rentabilidad, el SLB puede ser la solución para que algunas empresas familiares “conserven” en cierta manera aquellos hoteles que tanto les ha costado sacar adelante y que están impregnados de una fuerte carga emocional; continuando con su explotación durante una serie de años y cabiendo la posibilidad de ser recomprarlos pasados estos difíciles tiempos de crisis.
