Creo que todos coincidiremos en que, ante una situación tan grave y acuciante como la que vivimos, los poderes públicos tienen el deber de velar especialmente por los más vulnerables. Si no lo hacen ahora, ¿cuándo lo harán?
También coincidiremos en que el ámbito de la vivienda es de los que más atención y protección merecen.
Pero ya es más difícil coincidir en qué medidas son las más adecuadas para conjugar todos los derechos e intereses en juego.
Entre las medidas adoptadas en materia de vivienda, una de las que más interés (o preocupación) ha despertado ha sido la de la suspensión de los desahucios.
I.- Medidas inicialmente adoptadas en materia de desahucios.
En los inicios de la pandemia, el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, ya dispuso la suspensión de plazos y trámites del procedimiento de desahucio, inclusive el lanzamiento que ya estuviere señalado, hasta que se adoptaran medidas por los servicios sociales competentes o por un periodo máximo de seis meses (hasta el 2 de octubre de 2020), que fue posteriormente ampliado hasta el 31 de enero de 2021 (según modificación operada por el Real Decreto-ley 30/2020, de 29 de septiembre).
Sin ánimo de exhaustividad, esa suspensión podía solicitarse siempre que:
a.) Se tratara de desahucios derivados de contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Esto es, excluía supuestos de precario u ocupación.
b.) El inquilino se encontrara -y así lo acreditara- en situación de vulnerabilidad económica sobrevenida como consecuencia de los efectos del COVID-19 que le imposibilitara encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas convivientes.
II.- Reciente ampliación de plazos y supuestos.
El pasado 23 de diciembre se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, que en el ámbito de la vivienda ha ampliado los plazos y supuestos de suspensión de desahucios y lanzamientos de personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional, de forma que:
a.) El plazo de suspensión se amplía, de momento -ya que no hay que descartar que se decreten nuevas prórrogas-, hasta el fin del actual estado de alarma (9 de mayo de 2021).
b.) Se amplían los supuestos de vulnerabilidad económica del inquilino a cualquier causa, derive o no de la situación creada por el COVID-19.
c.) Prevé la suspensión de desahucios y lanzamientos ya no solo en los procedimientos derivados de arrendamientos de vivienda, sino también en supuestos de precario y/o de ocupación sin justificación ni título. No obstante, precisar que en estos casos se requiere, entre otros, (i.) que se trate de viviendas que pertenezcan a personas físicas o jurídicas titulares de más de diez viviendas, (ii.) que no constituyan domicilio habitual o segunda residencia de persona física, (iii.) que las personas que las habitan sin título se encuentren en situación de vulnerabilidad económica, (iv.) y que la entrada o permanencia en el inmueble no se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas (este último punto, según reciente modificación que se ha “colado” por Real Decreto-ley 1/2021, de 19 de enero, sobre protección de los consumidores; la redacción anterior se refería a ocupaciones consecuencia de delito, no solo de intimidación o violencia sobre las personas).
III.- ¿Y qué pasa con el arrendador/propietario?
Es cierto que en los supuestos derivados de contratos de arrendamiento (no así en los de precario u ocupación) también se valora de cara a esa suspensión la posible situación de vulnerabilidad económica del arrendador, o el riesgo de situarse en ella de acordarse la suspensión.
Pero, ¿qué hacemos con el arrendador o con el propietario que, sin ser persona vulnerable, ni está cobrando nada por la utilización de su vivienda, ni puede recuperarla durante muchos meses merced de esa suspensión? ¿Cómo se le indemniza por lo que, al fin y al cabo, es una expropiación temporal de su propiedad?
Hasta el Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, nada se había establecido de forma expresa.
A partir de ese Decreto-ley ya se prevé un derecho de compensación a los arrendadores y propietarios, pero lo cierto es que:
a.) El procedimiento para solicitarlo no está aún establecido y tampoco consta aún dotación de fondos para poderla hacer efectiva. Mucho nos tememos que, como ocurrió en relación a las ayudas a la dependencia, en muchos casos este derecho no llegue a hacerse efectivo (o que se haga efectivo tras largas y costosas reclamaciones judiciales por parte de los particulares).
b.) Desde que se acuerda la suspensión hasta que, en su caso, se llegue a cobrar esa compensación, habrá transcurrido un largo plazo durante el cual el particular seguirá sin percibir ingreso alguno por la disposición de su propiedad.
c.) La compensación prevista no equivale al precio que, en casos de contratos de arrendamientos, estuviera pactado, sino que se reconduce a un justiprecio o valor medio de mercado.
IV.- Reflexiones que se plantean.
A la vista de las precipitadas medidas, se plantean entre otras las siguientes reflexiones:
¿Se está amparando en cierto modo el fenómeno “okupa”?
¿Se está expropiando -aunque sea temporalmente- la propiedad privada vulnerando el artículo 33 de la Constitución?
¿No están obviando los poderes públicos sus deberes y obligaciones y desplazando la solución -y el coste de la misma- al bolsillo de los particulares?
