El próximo dia 22 Hundredrooms organiza una nueva edición de los encuentros Hundredmeets que versará sobre un tema de actualidad como es el de la economía colaborativa y el alquiler vacacional. Esta iniciativa impulsada por la empresa Hundredrooms cuenta con el apoyo de Economiademallorca. El abogado, Marcos Cañabate, con amplia experiencia en cuanto a la gestión y dirección de organizaciones empresariales será uno de los ponentes.
-La economía colaborativa se ha convertido en una tendencia mundial. ¿Se debe regular o es imposible?
Es cierto que se ha convertido en una tendencia mundial. De hecho ya son un símbolo de toda una generación, los llamados “millenials”.
En todo caso considero que sí que es necesario regular estas actividades. Este último lustro han surgido significativos avances tecnológicos que han cambiado nuestra ya no sólo de relacionarnos sino también de consumir. Ahora es mucho más fácil compartir, vender, ofrecer servicios o incluso conversar con desconocidos con la intención de buscar pareja. Y con ello también se facilitan nuevos riesgos: engaños, estafas, inseguridad jurídica, evasión u omisión de los deberes fiscales….
La normativa vigente ha quedado obsoleta por el cambio de realidad. Centrémonos por un momento en el caso del alquiler de inmuebles. Éste ha existido y ha venido siendo regulado por las distintas versiones de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Pero la intención del legislador siempre se ha centrado en considerar el alojamiento como una vivienda. Es cierto que existe la posibilidad de alojamiento por temporada, pero aún así está ideado para estar viviendo durante un cierto período de tiempo, no para “dormir” un simple fin de semana, es decir, no para hacer turismo. Es por ello que esta nueva realidad que ya estamos viendo que puede crear problemas debe ser regulada.
Ahora bien, ahora la patata caliente está en la mano del legislador. El hecho de la necesidad de regular estas actividades está presente en diferentes foros. De hecho en el mes de julio, la Comisión Europea publicó en las recomendaciones no vinculantes a los estados miembros para la regulación. Recomendaciones de un tono un tanto liberales, y en la misma línea aquí en España recomienda la CNMC.
Más que un sí o un no, la pregunta del millón es el cómo se va a regular. Y el hecho de que haya tantas posturas y tantos intereses en ese “cómo” es lo que provoca que todavía no haya una regulación al respecto. Ya veremos, nos esperan meses interesantes. A ver por donde va la Ley de Turismo de Baleares.
-¿Realmente el alquiler vacacional es economía colaborativa?
En parte sí y en parte no. En su origen lo fue ahora no son pocos los casos en los que se ha “profesionalizado”.
La economía colaborativa en sentido estricto se da cuando los particulares, utilizando plataformas digitales, se ponen en contacto para intercambiar bienes o artículos. El tablón de anuncios de los pasillos de la universidad de toda la vida, donde podías encontrar anuncios de venta de apuntes o servicios de refuerzo. Pero con las plataformas de consumo colaborativo todo esto se agiliza, de manera que se el sujeto tiene a su alcance conseguir rédito económico de bienes infrautilizados o de su talento.
Ahora bien, en el caso del alquiler vacacional, al no haber control y debido a la creciente demanda, la rentabilidad es tan alta que cada vez provoca que el propietario opte por externalizar la gestión. Valora su tiempo y prefiere que otro se encargue. No hace mucho se publicó en una entrevista en un medio nacional de una persona que sólo en Barcelona, gestiona una notable cartera de pisos ofertados en alquiler vacacional. Y en esa cartera había diversa casuística. Desde el propietario que alquila un par de meses al año, al propietario que tiene decenas de inmuebles y todos explotados turísticamente.
Estamos en una nueva burbuja inmobiliaria, aunque esta vez más localizada en destinos con gran atractivo turístico. No creo que por ahora veamos más “pelotazos” urbanísticos como el de Seseña, pero la presión en regiones como Baleares sí que se va crescendo.
- ¿A que tiene que atenerse legalmente una persona que quiera alquilar su vivienda con este sistema?
La reforma de 2013 de la Ley de Arrendamientos Urbanos excluyó el uso turístico de su ámbito de aplicación, de forma que pasó a ser competencia de las Comunidades Autónomas. Ahora tenemos en España conviven distintas regulaciones, con bastantes similitudes eso sí. Aunque también es cierto que hay regiones donde no hay regulación.
Centrándonos en el caso que nos ocupa que es de Baleares, lo primero que hay que tener presente es que la Ley de Turismo de las Islas Baleares (Ley 8/2012) permite únicamente la explotación turística a las viviendas unifamiliares aisladas o pareadas. Es decir, que las viviendas sitas en edificios plurifamiliares están excluidas, quedando prohibida su comercialización.
Hay que tener bien claro que lo que está vetado es la comercialización de estancias turísticas. No el llamado “arrendamiento de temporada”, el cual se sigue rigiendo por la L.A.U. Por ello es esencial discernir cuando un alquiler es de temporada y cuando estamos ante una comercialización de una estancia turística.
En este sentido la Ley Balear juega con la figura de la presunción, considerando que un alquiler será turístico siempre que el operador preste servicios de alojamiento turístico, tales como limpieza de la vivienda o de la ropa de cama; o, y aquí está el punto conflictivo, cuando su comercialización se lleve a efecto por cualquier canal de comercialización turística. ¿Qué se entiende por canal de comercialización turística? Según el Decreto de Desarrollo de la Ley la Consejeria de Turismo debería de tener publicada una lista de canales que se consideran turísticos. Hay que tener presente que buena parte de las plataformas sí que refieren a la actividad turística o vacacional.
Ahora bien, en el supuesto de que un propietario de una vivienda unifamiliar quiera comercializarla para uso turístico dentro de la total legalidad el procedimiento es sencillo. Comunicar a la Conselleria el inicio de la actividad turística cumplimentando una Declaración Responsable (DRIAT), y darse de alta en el Impuesto del Turismo Sostenible. A su vez el explotador de la vivienda para este uso debe ofrecer los servicios turísticos del artículo 51 de la Ley Balear (limpieza, mantenimiento, atención al público en horario comercial y suscribir un seguro de responsabilidad civil).
-¿Es clara la legislación en este sentido y sobre todo, se ajusta a la realidad o ha quedado desfasada?
Si las leyes fueran siempre claras poco trabajo tendríamos los juristas; y no sé si se puede calificar como clara a una Ley que juega con la presunción de comercialización turística en determinados supuesto que hemos expuesto, invirtiendo la carga de la prueba al propietario o comercializador.
En cualquier caso basta ojear internet para comprobar que la realidad está superando al legislador. O simplemente pasear por Palma y ver el trajín de maletas por determinados barrios, o ver que donde antes te preguntaban dónde está la catedral ahora te preguntan donde hay un supermercado.
- ¿Considera que hay un interés económico para intentar frenar desde el punto de vista legal la regulación correcta del interés vacacional?
No sólo hay un interés económico – imagino que me hace esta pregunta por la posible competencia que este turismo hace a la oferta hotelera a lo que le respondería que no siempre son el mismo perfil de cliente - sino que hay muchos más intereses a conjugar. No hay que dejar de tener presente la problemática social que este “boom” está generando. Problemas de convivencia con turistas desaprensivos y problemas sociales originados por el constante incremento del precio de los alquileres y de la cada vez más difícil acceso a una vivienda por parte de jóvenes y no tan jóvenes.
Sin olvidar que esta fuerte demanda turística, concentrada en determinadas zonas, está acelerando la gentrificación, provocando que la población residencial tenga dificultades para continuar viviendo en sus barrios debido a que los comercios también cambian y se adaptan al nuevo cliente con distintas demandas y con mayor capacidad económica.
-¿Debe entrar el Govern balear en la regulación? ¿Cómo?
Sí que debe de entrar a regularlo pero el cómo es la cuestión difícil de responder por la multitud de intereses en juego y ésta es la razón por la que esta nueva reglamentación se está retrasando tanto.
La regulación actual es muy restrictiva puesto que deja la mayoría de la oferta real al margen de una posible legalidad, pero también es cierto que nos encontramos en territorio insular, con suelo limitado y que es preciso limitar en cierta forma la propiedad privada. De hecho, esto ya existe en otros ámbitos y no nos paramos a pensar en ello. Por ejemplo, las limitaciones de edificabilidad en suelo rústico.
Quizás, para evitar las consecuencias sociales de la dificultad de acceso a la vivienda habría que volver a promover vivienda protegida. Quizás haya zonas en las que se debería prohibir de manera tajante y severa el alquiler, con zonas donde el uso residencial pueda convivir con un turístico residencial. Quizás se debería dar más mecanismos a las comunidades de propietarios.
