La demanda de propiedades hoteleras por parte de grupos inversores en Mallorca y Baleares en general sigue al alza, especialmente tras la pandemia.
Estos hoteles responden a un perfil muy específico: establecimientos vacacionales de tamaño medio o grande, preferentemente con más de 100 habitaciones y situados cerca del mar o con vistas despejadas. Los inversores se enfocan en estos hoteles, ya que actualmente son los que ofrecen mayor rentabilidad a corto y medio plazo y, por lo tanto, son los más susceptibles de revalorizarse rápidamente.
Así lo asegura Alberto Luengo, responsable de la división comercial en Mallorca de Engel & Völkers, quien cita como ejemplo la reciente operación de compraventa del hotel Six Senses en Ibiza. Inaugurado en 2021 con un coste aproximado de 80 millones de euros, este hotel ha sido adquirido por un fondo inversor por 200 millones de euros.
Hay que tener en cuenta que en 2022 el Govern aprobó una suspensión de nuevas licencias turísticas durante cuatro años, moratoria que está vigente en estos momentos. De esta manera pues se cobina una elevada demanda inversora con una oferta relativamente limitada, hecho que ha provocado que los precios de venta de los hoteles hayan alcanzado cifras récord.
En general, estas operaciones suelen estar asociadas a un reposicionamiento de los hoteles, buscando una mayor calidad y unos ingresos por habitación más elevados. Esto se traduce en una tendencia creciente hacia establecimientos de 4 y 5 estrellas.
Luengo comenta que esta tendencia tendrá una gran trascendencia en el futuro turístico de Mallorca. "Sin duda, veremos una tendencia hacia un turismo de mayor poder adquisitivo, lo que convertirá a las islas en un destino aún más exclusivo y caro. Mallorca se ha consolidado como el destino preferido para el turismo de lujo europeo, registrando cada año cifras récord de movimientos de jets privados y aerotaxis nacionales e internacionales", según la Asociación Europea de Aviación Comercial (EBAA).
Además, las mayores restricciones al alquiler vacacional podrían tener un efecto en los futuros conceptos hoteleros, como las branded residences o los condominios en complejos hoteleros. "Debemos tener en cuenta que si el inversor compra más caro, al alquilar o acordar la gestión con un operador, también pedirá más dinero, y este efecto se trasladará a las tarifas. En los dos últimos años, los precios hoteleros han crecido a doble dígito sin que esto haya afectado negativamente la demanda", sostiene Luengo.
Aunque el interés inversor se extiende por toda Mallorca, la zona más atractiva sigue siendo el suroeste, que incluye el eje Andratx, Calviá, Palma e incluso Llucmajor. Además, Engel & Völkers no descarta que, a medio plazo, esta fiebre inversora se extienda a otros formatos hoteleros, como los hoteles boutique, que tienen menos habitaciones y son, proporcionalmente, más caros y complicados de rentabilizar a corto plazo.
